アパート・マンションの入居者退去時に必要な原状回復（工事）とは？ こちらでご説明します。
原状回復とは
原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗などを復旧すること」と国土交通省より定義されています。簡単に言えば、借り主が賃貸アパート・マンションなどの退去時に、部屋を入居時の状態に戻して貸し主に返還することです。古くなったものを新しいものに交換するということではありません。
- 原状回復の義務範囲
- 賃貸借契約の目的からくる原状回復の義務には、借り主の通常の使用に伴う自然な汚れや摩耗などは含まれません。
借り主負担
- 明らかな故意で壁や床をはがして改造した場合
- 明らかな故意でふすまを破った場合
- 手入れが行き届かずにキッチンを汚損した場合
- 子どもが不注意で毀損した窓ガラスや障子
- ペットが毀損したカーペットや柱など
借り主には賃借物を「善良なる管理者の注意義務」を持って保管・使用する義務があります。そのためカーペットや床などにタバコで焼け焦げを作ってしまった場合は、この義務に違反するとして損害賠償義務を負うこととなります。
貸し主負担
- 自然摩耗により汚損した壁紙、畳、床などの張り替え
- 自然摩耗により毀損した風呂釜や給湯器の交換
- 画鋲などによって壁に空いた軽微な穴の補修
- 鍵の取り替え（紛失など賃借人の責めに帰すべき事由によらないもの）
リフォームが必要な場合
リフォームとなれば借り主の負担とはなりません。修繕扱いとなり、次の入居者への投資ということで貸し主の負担となります。経年変化による壁紙の張替えや、立て付けが悪くなったドアの修理といったものはリフォームになります。
リノベーション
リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすること。リフォーム同様投資となるので貸主が負担することとなります。リフォームとは違い補修だけではなく耐震補強をおこなったり、水周りの配管を一新したりすることができます。
参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より
| 補修・修繕等部位 | 考え方 | 負担区別 | ||
|---|---|---|---|---|
| 貸主 | 借主 | |||
| 床（カーペット・フローリング・畳） | 畳の裏返し、表替え | 破損等はないが次の入居者確保のため行う場合 | ○ | ‐ |
| 家具の設置によるへこみ、設置跡 | 家具保有台数の多い日本において、その設置は必然的なものである | ○ | ‐ | |
| 飲み物等をこぼしたことによるシミやカビ | 飲み物等をこぼしたときに、すぐ拭き取る等の適当な処置をしなかった場合 | ‐ | ○ | |
| 引越作業で生じた引っかきキズ | 借主の過失等に当たる場合が多い | ‐ | ○ | |
| 変色、色落ち | 日照や建物構造欠陥による雨漏り等で生じた場合 | ○ | ‐ | |
| 借主の不注意で雨が吹き込んだ為発生した場合 | ‐ | ○ | ||
| 冷蔵庫下のサビ跡 | 拭き掃除で除去できる程度 | ○ | ‐ | |
| サビを放置し、床に汚損等が発生した場合 | ‐ | ○ | ||
| 壁・天井 （クロス） | たばこのヤニ | クリーニングで除去できる程度のもの | ○ | ‐ |
| クリーニングでは除去できない程度のもの | ‐ | ○ | ||
| 台所の油汚れ | 手入れが悪くススや油が付着している場合 | ‐ | ○ | |
| テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ) | テレビ、冷蔵庫は日常必需品であり、通常の使用の範囲と考える | ○ | ‐ | |
| 結露の放置により拡大したカビ、シミ、腐食 | 結露が生じた場合、これを拭き取る等の手入れが借主に求められる | ‐ | ○ | |
| 壁等の画鋲やピン等の穴 | 下地ボードの張替えが不要な程度 | ○ | ‐ | |
| 壁等のくぎ穴、ネジ穴 | 下地ボードの張替えが不要な程度 | ‐ | ○ | |
| 賃借人エアコン設置による壁のビス穴、跡 | エアコンは日常必需品であり、通常の使用範囲と考えられる | ○ | ‐ | |
| 建具 | 網戸の張替え | 破損等はないが次の入居者確保のため行う場合 | ○ | ‐ |
| ペットによる柱等のキズ | ペット飼育は未だ一般的ではなく、ペットの躾の問題でもある | ‐ | ○ | |
| 設備・その他 | 専門業者による全体のハウスクリーニング | 借主が通常の掃除をしている場合は、次の入居者確保のためと考えられる | ○ | ‐ |
| 台所、トイレ等の消毒 | 賃借人の管理の範囲を超えている場合 | ○ | ‐ | |
| 浴槽、風呂釜等の取替え | 破損等はないが次の入居者確保のため行う場合 | ○ | ‐ | |
| 鍵の取替え (破損、紛失のない場合) | 入居者交代に伴う管理上の問題である | ○ | - | |
| 風呂等の水垢、カビ等 | 使用期間中、清掃・手入れを怠ったため生じた場合 | - | ○ | |
| ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、スス | ||||
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